tag:fudohsan.vosatz.com,2007://6 2006-12-21T06:32:10Z ここを読めばあなたも不動産の達人に！不動産に関する疑問はココを読めば一発解決！そんなサイトです。 Movable Type 3.33-ja tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.463 2006-12-21T06:04:01Z 2006-12-21T06:32:10Z

野村不動産 不動産を探すにあたって色々な目的、希望を持って不動産探しをされている...

野村不動産 不動産を探すにあたって色々な目的、希望を持って不動産探しをされている人がいるでしょう。 賃貸不動産を探している人も不動産売買をしたい人も、もちろん不動産投資がしたい人もいるでしょう。 中には不動産鑑定士の資格試験を受けるために不動産について勉強中だという人もいます。 不動産について調べていると、やはり地域で探す不動産情報というくくりの不動産情報が一番人気があるようです。 「伊豆　不動産」などですね。 伊豆で探す不動産ってどんなものなんでしょうかね？ その不動産は別荘でしょうか？ そんな不動産情報を探せるだけでもうらやましい限りですが（笑）。 さて、今回の記事は不動産会社の中でも業界５位である野村不動産についてです。 繰り返し言っていますが、不動産選びで重要なウェイトを占めるのが不動産物件を扱う不動産会社です。 不動産担保ローンを申し込むにしても、その不動産物件の不動産会社が不動産担保査定にかなり影響を及ぼすことは間違いありません。 不動産の値段にばかり目を奪われて、粗悪な不動産物件を掴まされてからその不動産会社が悪徳不動産仲介業者だったなんてことになっては目も当てられません。 しっかりと色々な不動産会社を理解してから不動産選びをしたいものです。 ◆野村不動産 野村不動産株式会社（のむらふどうさんかぶしきがいしゃ)は、野村證券系の総合不動産会社です。 総合不動産会社では業界5位です。住宅分譲が事業の柱で、近年供給戸数は不動産業界トップクラスにまで成長しました。 本社は西新宿の高層ビル群の中の新宿野村ビルで、2004年秋に持ち株会社制へ移行、純粋持株会社の野村不動産ホールディングス株式会社が2006年10月3日に東京証券取引所第一部に上場しています。 ◆野村不動産の関連会社 ・野村ビルマネジメント　…　オフィスビルの管理 ・野村リビングサポート　…　マンションの管理 ・野村アメニティサービス　…　オフィス・マンションの清掃業務等 ・野村不動産アーバンネット　…　不動産仲介、新築住宅受託販売、保険代理 ・メガロス　…　スポーツクラブ、メガロスの運営 ・横浜ビジネスパーク熱供給　…　「横浜ビジネスパーク」の地域冷暖房供給 野村不動産についての概要を挙げてみました。 不動産売却や購入は難しいとよく言われます。 そのため、不動産コンサルティングという職業もあるほどですので、資金的余裕がある場合は、不動産コンサルティングと相談しながら不動産売却、不動産選びをしてみてはいかがでしょうか？ tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.462 2006-12-20T06:02:48Z 2006-12-20T06:17:15Z

三井不動産 不動産選びのキーを握るのはやはり不動産会社でしょう。 賃貸不動産物件...

三井不動産 不動産選びのキーを握るのはやはり不動産会社でしょう。 賃貸不動産物件を借りるにしても、不動産仲介業者によって扱う不動産物件もまちまちです。 以前紹介した「東京Ｒ不動産」のような、個人の趣味、嗜好まで考えた不動産のトータルコーディネートを考えてくれる不動産仲介業者もあれば、粗悪な不動産物件でも何とか高値で紹介しようとする悪徳不動産仲介業者もあります。 今回はそんな不動産会社について、不動産会社最大手の三井不動産を取り上げようと思います。 ◆三井不動産 三井不動産株式会社（みついふどうさん）は、東京都中央区日本橋室町二丁目の「三井本館」に本社を置く、三井グループの不動産会社、デベロッパーです。 日本の不動産業界では最大手で、三井グループの中核企業、それが三井不動産です。 霞が関ビルディング・ゲートシティ大崎などのオフィスビル、ショッピングセンター「ららぽーと」、「ガーデンウォーク幕張」などのアウトレットモール、ホテル、一戸建て住宅や分譲マンション、そして関連会社オリエンタルランドが運営する東京ディズニーリゾートなど幅広く不動産事業展開を行っています。 近年は本拠地である日本橋周辺の再開発を進め、2004年には東急百貨店日本橋店（旧白木屋）跡地に「コレド日本橋」をオープンさせました。 ◆三井不動産の主な保有ビル、商業施設 ・三井本館 三井本館は、かつてはその名の通り三井財閥の本拠であり、三井合名会社本社、三井銀行本店、三井物産本社などがありました。 三井不動産も元々は三井本館（旧）の管理室からスタートしています。現在でも三井不動産の本社、三井住友銀行日本橋支店、中央三井信託銀行日本橋営業部などが入居しているほか、7階には三井家の所蔵品を展示している三井記念美術館が、2005年10月8日に開館しています。 新古典主義様式の堂々たる外観を持つ建物で、1998年に国の重要文化財に指定されています。 ・COREDO日本橋（コレド日本橋） 2004年3月30日に三井不動産が、東京都中央区日本橋1丁目4番1号の東急百貨店日本橋店跡地にオープンさせたオフィス＋商業の複合ビルであり、正式名称は「日本橋一丁目ビル」といいます。 日本橋の新たな観光名所、ランドマークとして注目されています。 なお、コレドという名称は、「CORE+EDO」つまり江戸の中心という意味の造語だそうです。 その他、三井不動産の保有する不動産物件として ・霞が関ビルディング ・日本橋三井タワー ・新宿三井ビルディング ・中之島三井ビルディング ・ワールドビジネスガーデン 等の高層ビル、商業施設があります。 ◆三井不動産の関連会社 ・三井不動産販売 ・ららぽーと ・オリエンタルランド ・三井農林 ・三井住友建設 ・三井ホーム ・ファースト・ファシリティーズ - 首都圏を中心に東日本エリアのビルメンテナンスカンパニー ・ファースト・ファシリティーズ・ウエスト - 関西・名古屋圏を中心に西日本エリアのビルメンテナンスカンパニー ・ユニリビング - ホームセンター「ユニディ」を運営 ・三井不動産ビルマネジメント - ビルの規模や運営形態によって3つのプロパティマネジメント事業とファシリティマネジメント事業を展開 ・三井ガーデンホテル ・三井不動産レジデンシャル 長くなってしまいましたが、三井不動産情報でした。 不動産を探す際、取り扱う不動産会社は重要なポイントであるといえます。 色々な不動産情報を仕入れるようにしましょう。 tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.461 2006-12-19T06:01:51Z 2006-12-19T06:32:09Z

住友不動産 不動産情報として、大手不動産会社についての解説記事を書いてみたいと思...

住友不動産 不動産情報として、大手不動産会社についての解説記事を書いてみたいと思います。 不動産物件を探す際、どんな不動産会社の物件であるかということも重視するべきでしょう。皆さんご存知の大手不動産会社では、三井不動産、住友不動産、野村不動産等があるかと思います。今回はその中の住友不動産についてです。 ◆住友不動産 住友不動産（すみともふどうさん）は、東京都新宿区に本社を置く住友グループの大手不動産会社です。 住友不動産は、三井不動産・三菱地所と共に、総合デベロッパー大手三社と呼ばれています。住友不動産は、分譲・賃貸などリテール事業に強いことでも知られています。 ◆住友不動産の主な物件 ・新宿住友ビルディング 通常は新宿住友ビルと呼ばれています。また単に住友ビルと呼ばれたり、当ビルディングの愛称でもある三角ビルとも呼ばれたりします。 高さ:210.3m（地上52階、地下4階） ・新宿NSビル 東京都新宿区西新宿二丁目の新宿新都心の一角にある超高層ビルで、新宿界隈では単に、NSビルなどとも呼ばれています。NSの名前の由来は、事業主の日本生命と住友不動産のそれぞれの頭文字をとったものです。 高さ：109ｍ（地上30階、地下3階） ・新宿オークシティ 東京都新宿区西新宿の新宿新都心の一角にある超高層ビルで、いずれも淀橋浄水場の跡地ではなく、地元再開発で生まれたビルです。 住友不動産が経営する新宿オークタワーと日本土地建物が経営する日土地西新宿ビルが複合したつくりとなっています。 両ビル内ともオフィスが主体で、多くの企業がテナントとして入り、飲食店などもあります。 高さ：184ｍ（地上38階、地下2階） ・泉ガーデンタワー 東京都港区六本木一丁目に所在する、住友不動産所有のオフィスビルです。 傾斜地を利用した独特な形状と、オールガラスの外壁が特徴で、六本木ヒルズとともに六本木エリアのランドマーク的な存在となっています。 建物名の「泉」の由来は、再開発を行った住友不動産の屋号「泉屋」から取ったものです。 高さ：216m（地上45階・地下2階） その他の住友不動産物件には、ワールドシティタワーズやシティタワー高輪といった超高層ビルがあります。 tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.460 2006-12-18T06:00:38Z 2006-12-18T06:32:33Z

東京Ｒ不動産って？ 東京の不動産事情ってご存知のとおりしっちゃかめっちゃかです。...

東京Ｒ不動産って？ 東京の不動産事情ってご存知のとおりしっちゃかめっちゃかです。 東京は不動産情報が多すぎてわけがわかりませんね。 東京で不動産、例えばアパートなんかを探すのは結構苦労することだと思います。 不動産で駐車場を探している人、不動産で店舗を探している人、いろいろな人がいます。 更に不動産を賃貸で探そうと思えば様々な条件がありますよね。 それがマンションなのか、一戸建てなのか、ペット飼育可なのか、マンションの中でもデザイナーズマンションであるとか、本当に色々な条件、個人的こだわりも最大限に尊重した不動産物件選びをしたいものです。 でも、もしかしたら悪徳不動産仲介業者に引っかかってしまうかもしれない、と不動産物件探しに不安になる人もいるかもしれません。 そんな人にお勧めの不動産サイトをひとつ紹介しましょう。 それが、「東京Ｒ不動産」です。 以下、サイトからの引用を交えながら説明します。 「Real Tokyo Estate/ 東京R不動産」は、新しい視点で不動産を発見し、紹介していくサイトです。 人はそれぞれに、不動産に対して違ったこだわりや嗜好を持っていると思います。 一風変わった不動産物件も、人によっては、それが宝物のような空間かもしれないのです。 重要なのは、その不動産物件とのマッチングだと思います。 今まで、本当に欲しいと思う不動産物件に出会うための情報に、なかなか出会えないという体験はなかったでしょうか？ 不動産仲介業者に足を運んでも、自分の希望する不動産物件をなかなか理解してもらえないなんてことも多いようです。 この「東京Ｒ不動産」では、そんなこだわりに応える不動産物件を膨大な不動産市場の中から丹念に探し出して、皆さんにご紹介しています。 そして、普通の不動産紹介では拾いきれないような、不動産物件の隠れた魅力を掘り出します。 東京Ｒ不動産は不動産のセレクトショップであり、同時にまったく新しいタイプの不動産メディアなのです。 東京で不動産を探している方、不動産選びに自分なりのこだわりを持っている方は一度「東京Ｒ不動産」をご覧になってみてはいかがでしょうか？ tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.459 2006-12-17T09:59:33Z 2006-12-17T10:16:24Z

不動産情報検索ランキング 不動産を賃貸で探すニーズというものはものすごい物があり...

不動産情報検索ランキング 不動産を賃貸で探すニーズというものはものすごい物があります。 「不動産　賃貸」でネット検索してみてください。 「CHINTAI」や「エイブル」や「アパマンショップ」等、おなじみの不動産賃貸仲介会社のHP、不動産物件情報ページのオンパレードになっています。 不動産賃貸情報の洪水です。 不動産賃貸情報だらけで何がなんだかわかんなくなってしまいます。 そんな不動産情報サイトと同じ不動産賃貸仲介情報を載せても面白くないと思いますので、ここではちょっと趣向を変えて、ネット上ではどんな不動産情報が求められているかをランキング形式で発表してみようと思います。 ◆不動産情報月間検索件数ランキング　 ・福岡 不動産 　　　 15309回 ・沖縄 不動産 　　　 14773回 ・不動産 競売 　　 14551回 ・札幌 不動産 14519回 ・東京都 不動産 14333回 ・近鉄 不動産 13970回 ・広島 不動産 13769回 ・千葉県 不動産 13421回 ・藤和 不動産 13204回 ・不動産 融資 12157回 ・不動産 売買 11318回 ・悪徳 不動産 11046回 ・不動産 会社 10690回 ・東京 r 不動産 10616回 ・横浜 不動産 10298回 さあ、いかがでしょうか。これはなかなか面白い不動産情報ではないですか？ 手前味噌ですが、こんな視点で不動産情報を出しているサイトはなかなかないと思います。 単純にそんな不動産情報にはニーズがないともいえそうですが（笑）。 上から順に見ていくと、「地域＋不動産」で検索されることが多いんだとわかります。 「福岡　不動産」　「沖縄　不動産」　「東京都　不動産」　「札幌　不動産」、この辺りはわかりやすくていいですよね。 福岡で不動産探してるんだなぁ、沖縄に住みたいのかなぁ、東京都にはどんな不動産物件があるのかなぁ、札幌で不動産探してるんだよ、という検索側の意図が簡単に読み取れますね。 「不動産　競売」、これはどうでしょうか？ 競売と聞いて不動産物件のオークションを想像された人、半分正解ですが半分間違いです。 不動産競売物件を探す人も結構多いんだなと参考になります。 不動産競売物件がどんなものか詳しく知りたい方は色々と調べてみましょう。 そのうち不動産競売物件の解説記事でも書いてみるかもしれません。 tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.310 2006-10-19T11:11:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産取得税とは 不動産取得税というものをご存知でしょうか？ 不動産を取得するに...

不動産取得税とは

不動産取得税というものをご存知でしょうか？
不動産を取得するには税金がかかるのです。このカテゴリでは不動産取得税について説明を行いますが、特に記述がない限り、日本の法令について解説しています。
また最新の法令改正を反映してない場合があります。
ご自身が現実に遭遇した事件については法律の専門家にご相談下さい。

不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）は、地方税法（昭和25年7月31日法律第226号）に基づき、不動産の取得に対し、その不動産の所在する道府県が課す税金で、普通税です。


◆課税対象となる不動産の取得

不動産取得税は課税実務上、民法上の権利取得の概念に準じて原始取得と承継取得に大別されます。
原始取得とは、不動産の存在しなかった場所に新たに不動産を設けることを指し、具体的には

・公水面の埋め立てによる土地の取得
・家屋の新増築
・家屋の改築(改築については、それによって家屋の価格が増加したと認められる場合のみ、増加分を取得したとみなす)

などを指します。

これに対して承継取得とは、既に存在する不動産を譲り受けることを指し、具体的には

「土地・家屋の購入・被贈与・交換」

などを指します。

但し、例外として以下のような非課税規定があります。


【非課税団体】

国・地方公共団体などによる不動産の取得は、不動産取得税の課税対象外となります。


【形式的取得の非課税】

相続・遺贈・会社分割・共有物分割などによる不動産の取得は、形式的な取得として不動産取得税の課税対象とはなりません。


【用途による非課税】

公共用道路・保安林・墓地・公共用運河・水道用地・用悪水路・ため池・堤とう・井溝の用に供するために取得した土地は、不動産取得税の課税対象となりません。


【その他】

区画整理による換地の取得は不動産取得税非課税です。
そのほか、政策的な理由による非課税規定というものもあります。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.311 2006-10-19T11:11:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産取得税の課税標準 タイトルの不動産取得税の課税標準に触れる前に、不動産取得...

不動産取得税の課税標準

タイトルの不動産取得税の課税標準に触れる前に、不動産取得税の納税者について説明するのを忘れていました。

不動産取得税の納税義務者とは？


ズバリ、不動産取得者です！

当たり前ですが（笑）。


それでは、不動産取得税の課税標準について説明します。

･･･え？
課税標準の意味がおわかりにならない？

課税標準とは、租税を課するための基本的な要件の一つであります。
課税客体（課税物件）を金額、数量等で表示したもので、例えば、固定資産税の課税標準は、一定期日における固定資産課税台帳に登録された固定資産の価額であり、所得税のそれは、 一暦年間の収入金額から必要経費等を差し引いた所得金額であるとされます。

不動産取得税、固定資産税および都市計画税には住宅用地の確保や住宅建築の促進等のために課税標準を本来のものより軽減して算出する特例が設けられています。


◆不動産取得税の課税標準

不動産取得税の課税標準は原則として、取得時における不動産の価格、すなわち適正な時価とされています(地方税法第73条第5項)。

ここでいう適正な時価とは、不公正な取引による値引・値上を排した時価であるとされるため、実際の売買価格は使用されません。

具体的には、市町村における固定資産税の課税台帳に価格の記載がある場合はその価格を用います。

価格の記載のない場合(原始取得など)・記載の価格によりがたい場合(農地法第5条の許可による農地転用のあったとき・損壊等により課税台帳記載時より大幅に取得時点での現状が異なるときなど)に限り、固定資産税と共通の固定資産評価基準によって税額を決定します(地方税法第73条の21各号)。

そして、適正な時価としての性質は、固定資産評価基準が市価の動向を考慮した基準を採用することによって担保されているとされています。


･･･長くなってきましたので、続きはまた次回に説明します。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.312 2006-10-19T11:11:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産取得税の課税標準の続き、税率等 前回は不動産取得税の課税標準について説明を...

不動産取得税の課税標準の続き、税率等

前回は不動産取得税の課税標準について説明を行いました。

不動産取得税の課税標準は原則として、取得時における不動産の価格、すなわち適正な時価とされていますよ、ここでいう適正な時価とは、不公正な取引による値引・値上を排した時価であるとされるため、実際の売買価格は使用されませんよ、というお話でした。

詳細は前回記事を参照してくださいね。

それでは続きの説明に行きます。

不動産取得税の課税標準には実際の売買価格は使用されないということは、結果としては概ね固定資産税の課税標準額と同じものを用いることとなってしまいます。

ですが、固定資産税が年初における価格を用いるのに対して不動産取得税では取得時における価格を用いるため、取得のタイミングによっては固定資産税における課税標準額と異なる価格となることも珍しくありません。
このことを補足すると、承継取得においては固定資産評価額によることが基本となるが、新たに不動産の所有権が発生することとなる原始取得の場合においては、固定資産評価額が存在しないため、固定資産評価基準により評価、決定することとなります。

その後、１月１日を基準日として固定資産課税台帳に登載されることとなり、登載時点においては時間が経過していることとなります。
その時間経過に対応する減価分として家屋の場合は「経年減点補正率」を乗じた価額が「固定資産評価額」として固定資産課税台帳に登載されることとなるため、固定資産評価額と不動産取得税における評価額とでは差が生じる結果となります。


◆不動産取得税の免税点

上記課税標準額が以下の値に満たない場合は、不動産取得税は課されません(地方税法第73条の15の2)。

・土地の取得：10万円

・家屋の取得のうち新築・増改築によるもの：1戸（共同住宅等については1区画）につき23万円

・家屋の承継取得：1戸（共同住宅等については1区画）につき12万円


◆不動産取得税の税率

不動産取得税の標準税率は、４%となっています。

但し、平成15年4月1日から平成18年3月31日までの間に不動産の取得が行われた場合に限り、標準税率を3%とする特例が設けられています(地方税法附則第11条の2)。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.306 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産登記とは 不動産の基礎について一通り説明し終わりましたので、このカテゴリで...

不動産登記とは

不動産の基礎について一通り説明し終わりましたので、このカテゴリでは不動産登記について説明しようと思います。

今回は不動産登記そのものの意味についてです。


不動産登記（ふどうさんとうき）は、不動産の物理的現況と権利関係を公示する為の制度です。

つまり不動産登記とは、大切な財産である土地や建物について、その物理的状況（所在、面積など）と権利関係（所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など）を、法務局（登記所）という国家機関が管理する帳簿（登記簿）に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。

登記簿という言葉が出ましたが、不動産登記には土地と建物につきそれぞれ独立した登記簿が存在し（区分所有の例外あり）、登記事項も若干異なります。

不動産登記は民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律されます。
不動産登記事務は、法務省が管轄しています。

全国に法務局、地方法務局とその支局、出張所があり、管轄区域を定めて、登記事務を担当しています。

法務局の登記部門を慣例で登記所と呼ぶことがあります。

不動産登記の事務は、登記所（法務局）において登記官が行うことになっています（不動産登記法6条、9条）。

ちなみに現在の不動産登記制度は、明治５年「地所永代売買解禁」の布告で、土地の所有が認められた時に始まりました。

具体的には、明治29年に制定された、帝国民法の特別法として、明治32年に不動産登記法が制定されています。

不動産登記は、持ち歩く事ができない貴重な財産である不動産（土地や建物）の所有権者や債権者を公示する制度として、社会に定着しています。

かなりめんどくさい手続きが必要だとお思いでしょうが、不動産登記制度がなければ、身に付けるわけにはいかない自分の土地や建物が誰のものであるのかを把握する手段がないわけですので、しっかりと手続きを行うようにしたいものです。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.307 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産登記簿について 不動産登記とはどういうものか？どういった目的で不動産登記を...

不動産登記簿について

不動産登記とはどういうものか？どういった目的で不動産登記を行うのかについてはおわかりいただけたかと思います。

今回は、不動産登記簿とはどのようなものなのかについての説明を行いたいと思います。

◆登記簿とは？

１．登記所には，磁気ディスクをもって登記簿を調製し，コンピュータ・システムにより登記事務を行っている登記所（以下「コンピュータ庁」といいます。）と，土地・建物の登記用紙をつづって編成したバインダー式の登記簿を備え登記事務を行っている登記所(以下「ブック庁」といいます。）があります。

わざわざそんな分類しなくてもいいじゃんって思いますが、そういうものらしいので続けます。

(1) コンピュータ庁

コンピュータ庁の不動産登記簿は磁気ディスクをもって調製されています。
コンピュータ庁では、所定の請求書を提出するとだれでも不動産登記事項証明書（登記事項の全部又は一部を証明した書面）の交付を受けることができます。
また、だれでも不動産登記事項要約書（登記事項の概要を記載した書面）の交付を受けることができます。
なお、この登記事項証明書は、登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。

(2) ブック庁

ブック庁にて不動産登記用紙を綴って編成されている不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があります。
ブック庁では、所定の請求書を提出するとだれでも登記簿の謄本・抄本の交付を受けることができます。
また、だれでも登記簿を閲覧することができます。


◆登記簿の構成

不動産登記簿は、不動産の物理的現況を示す「表題部」と、不動産の権利関係を示す「権利部」（甲区・乙区）からなります（不動産登記法12条）。
以前は紙ベースで作成されていたが、電子化によって磁気ディスクをもって調製することとなりました（同法2条9号）。

詳しくは上記コンピュータ庁とブック庁を参照してください。

それに伴って、従来の登記簿謄本は、登記記録の内容の全部又は一部を証明した書面である登記事項証明書（同法119条1項）となりました。

表題部には不動産の物理的現況のほか、所有権の登記がない場合は所有者の氏名・住所を登記します。

甲区には所有権に関する登記を、乙区にはそれ以外の権利を登記します。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.308 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

表示に関する登記 不動産の登記は、権利に関する登記と表示に関する登記があります。...

表示に関する登記

不動産の登記は、権利に関する登記と表示に関する登記があります。

まずこの頁では、不動産の表示に関する登記について説明します。

不動産の登記は、権利に関する登記が所有権、抵当権、地上権、賃借権、地役権等の権利を登記するのに対し、表示に関する登記は、不動産（土地及び建物をいう）の物理的現況を明らかにすることを目的としています。

具体的に表示に関する登記について説明してみましょうか。

不動産として土地を購入したとします。
すると、「私は土地を購入しました。」と言えますね。

この言葉を不動産登記面から正確に表現すると、

「私は、×市○○町１２３番１の土地を購入し、所有権の移転の登記を受けました。」

となります。

では、所有権の移転の登記を受けた土地はどのような土地かを考えてみましょう。

「×市○○町」にある、「１２３番１」という番号（地番という）が付けられている土地を購入したということはわかります。
しかし、それだけでは土地のイメージはわいてきません。

そこで、買った土地は「１５０�uの宅地」です、ということが判かれば、かなりイメージがわいてきます。
登記簿にはこれらの事項が登記されています。

まとめると、

１「×市○○町」−−−これを所在と言います。

２「１２３番１」−−−これを地番と言います。

３「宅　地」　　−−−これを地目（ちもく）と言います。

４「１５０�u」　−−−これを地積と言います。

の四つすべてが登記簿に登記されています。

このように、購入した土地を「物」の面で特定するための登記事項（所在・地番・地目・地積）を、表示に関する登記事項と呼び、　これらの事項の変更や更正等の登記を「表示に関する登記」といいます。

これは権利に関する登記の前提とも言える登記になります。（立木登記などは、不動産登記法に基づくものではありません）

不動産登記法27条から58条に主立った定義がなされ、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されています。

例として、土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」に関して登記がなされ(不動産登記法34条)、建物の場合には「建物の所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが登記されています(不動産登記法44条)。

権利に関する登記が、所有権に関する事項を甲区、所有権以外の事項を乙区として登記されている事に対し、表示に関する事項は「表題部」に登記がなされます。

通常、建物を新築した場合、当然登記がなされていないため、権利部登記の前提として建物表題登記の申請ががなされ、初めて登記事項が記録されます。


・建物表題登記
・建物表示変更／更正登記
・建物分割登記
・建物合併登記
・建物合体登記
・建物区分登記
・建物滅失登記
・土地表題登記
・土地表示変更／更正登記
・土地分筆登記
・土地合筆登記
・土地滅失登記
・区分建物表題登記

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.309 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

権利に関する登記 前回は不動産登記の、表示に関する登記について説明しましたので、...

権利に関する登記

前回は不動産登記の、表示に関する登記について説明しましたので、今回は権利に関する登記についての説明をします。

不動産の権利に関する登記とは、権利の保存又は変動を公示するための登記です。
権利に関する登記は第三者対抗要件です（民法177条）。
紛争時には大抵この有無をもって決することとなります。
一般に登記といえば、権利に関する登記のことを指すわけです。

権利に関する登記とはつまり、不動産の所有権は誰でどのように移転したのか、または土地や建物が借金の抵当に入っているかなどを登記簿に記載することです
権利に関する登記とは、所有権・抵当権・根抵当権・質権・地上権・賃借権・地役権、などに関する登記です。

不動産登記法59条から118条に主立った定義がなされ、表示に関する登記と同様に各種法令・通達が実務のため規定・発令されています。

権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者の共同申請によって行うのが原則です（共同申請の原則、不動産登記法60条）。

・移転登記
・変更登記
・更正登記
・抹消登記（不動産登記法68条・69条）
・回復登記（不動産登記法72条）


登記は、 いずれも申請人自らもできますが、法律的な知識や測量技術が求められますので、専門家として登記の申請資格を法務大臣から 与えられているのが、土地家屋調査士であり、司法書士なのです。

土地家屋調査士は前述の「不動産の表示に関する登記」を、 司法書士は「不動産の権利に関する登記」を代理して行います。

おのおの整理すると、次のようになります。

【土地家屋調査士の主な業務】

土地の境界に関する調査・測量・分筆・合筆・地積更正・地目変更、建物の新築・増築・滅失などの 登記など。

【司法書士の主な業務】

売買・贈与・相続・などの所有権移転登記、抵当権の設定・抹消登記など、商業・法人の設立登記など、 供託手続き、その他裁判所、検察庁、法務局に提出する書類の作成など。


◆所有権に関する登記

・所有権保存登記
・所有権移転登記


◆所有権以外の権利に関する登記

所有権以外の権利で登記されるのは、用益物権（地上権、永小作権、地役権）、担保物権（先取特権、質権、抵当権）、賃借権、採石権です（不動産登記法3条）。

・抵当権設定登記
・地上権設定登記

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.313 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産とは 不動産の定義をご存知ですか？ 不動産って何？と聞かれて即答することが...

不動産とは

不動産の定義をご存知ですか？
不動産って何？と聞かれて即答することができますか？

･･･不動産って一体何でしょう？そこから考えてみましょう。

このサイトをご覧になっているということは、不動産投資にも興味がある方が多いのではないでしょうか？

不動産投資を行うにあたって、不動産のことを理解しておいて損はありません。少し不動産について勉強してみましょう。


不動産（ふどうさん）とは、土地、建物のことをいいます。いきなり相当大雑把な分類です。
皆さんがお住まいの家、マンション、アパート、お勤めの会社、全て不動産ということになります。

ってかもう、地球そのものが不動産です（笑）。

どんどんスケールが大きくなってしまいますので、日本の民法上の定義を書いてみます。


民法８６条によると、「不動産とは土地及びその定着物である」とされています。

土地はわかります。が、その定着物って何だ？という話になりませんか？私はなりました。
ここでいう不動産の定義上の「定着物」とは、土地に固定されて動かないものということになるようです。

よって、固定されているもの、例えば樹木であったり温泉等も動きませんので不動産ということになります。

まだるっこしいですね。

この他にも特別の法律により、鉄道財団等も一個の不動産とされています。

また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産と同様に扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがあります。

なお、勘違いされやすいのですが、「固定資産＝不動産」ではありませんのでご注意ください。

それから、日本では土地と建物が別の不動産とされています。
つまり、建物だけ土地だけの売買が可能なのです。

土地は違う人の物、建物は俺の物なんてこともあり得ます。
また同じ建物でも違う人のものということがありますので、注意が必要です。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.314 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

民法で定める不動産 前頁でも少し触れましたが、民法上の不動産の定義について説明し...

民法で定める不動産

前頁でも少し触れましたが、民法上の不動産の定義について説明します。

不動産とは「土地及びその定着物をいう」（民法86条1項）。

そして「不動産以外の物は、全て動産である」（同条2項）。

「不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する」（民法177条など）。

不動産について、民法ではこのような定義がなされています。

日本の民法においては、土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われます（民法370条）。
このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得できません。

民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしています（民法177条）。

ややこしい話ですが、不動産を取得した場合、ちゃんと届出がされていなければ何かあっても知りませんよということです。


続いて建物の定義についてです。

登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められます。
そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わります。
但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれます。

ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産です。
しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約が無い限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受けます。

建物にくっついてないものが全て別物扱いだったらうっとうしいだけですもんね。


特別法で定める不動産についても列記しておきます。

・立木法の規定により登記された立木

・工場抵当法第9条の規定により登記された工場財団

・鉱業抵当法第3条の規定により登記された鉱業財団

・漁業財団抵当法第6条の規定により登記された漁業財団

・観光施設財団抵当法第7条の規定により登記された観光施設財団

・港湾運送事業法第26条の規定により登記された港湾運送事業財団
・道路交通事業抵当法第6条規定により登記された道路交通事業財団

・自動車交通事業法第38条の規定により登録された自動車交通事業財団

・鉄道抵当法第28条の２の規定により登録された鉄道財団

・軌道抵当法第1条の規定により登録された軌道財団


全部覚える必要はありませんが、こういうものも特別法で不動産として扱われるんだよ、程度の知識は必要でしょう。

]]> tag:fudohsan.vosatz.com,2006://6.315 2006-10-19T11:10:00Z 2006-10-19T11:14:12Z

不動産を仕事とすること 不動産にまつわる仕事、資格、それから不動産学なんてものの...

不動産を仕事とすること

不動産にまつわる仕事、資格、それから不動産学なんてものの存在をご存知でしょうか？

今回はそういうもの諸々についての説明です。


◆不動産業

土地や建物の売買や、売買・賃貸仲介、分譲・賃貸などの取引を行う事業を不動産業（不動産屋）といいます。
不動産業は不動産開発業者、不動産仲介業者、不動産鑑定業者などに区分されます。
総称して不動産会社と呼ばれ、大手の旧財閥系や鉄道事業者、零細な個人経営による業者までかなり幅広く、数多く存在しています。

不動産屋というのは、昔から「千三屋（せんみつや）」といわれ、「千に三つのことしか本当のことを言わない」といわれるほど、言っていることが当てにならないことが多いようです。
現在は「千回営業して三回成果が上がる」それほど営業が難しい意味での営業用語の一つとなっている。

以上、不動産業界トリビアでした(^-^)


◆不動産関連国家資格

不動産関連にはどんな資格があるのでしょうか。以下に並べてみましょう。個別の資格について詳細はまた別カテゴリにて説明できたらと思います。

・不動産鑑定士
・司法書士
・土地家屋調査士
・宅地建物取引主任者
・マンション管理士
・管理業務主任者

などなど、色々な資格があります。


◆不動産学

不動産の学問分野としては、従来は法学、経済学、土木工学、建築学、都市工学などの分野で縦割り的に研究されてきましたが、これらを統合した不動産学が提唱され、大学・大学院で独立した学部・学科・専攻が設けられるようになりました。
例えば明海大学（千葉県浦安市）にはそのものズバリの「不動産学部」、宇都宮共和大学（栃木県那須塩原市）には「シティライフ学部」、日本大学大学院理工学研究科（東京都千代田区）には「不動産科学専攻」が設けられています。
卒業生の進路としては不動産業界、建設業界、建設・都市計画コンサルタント業界、金融、公務などがあるようです。


色々と奥深い不動産業界のお話でした。

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